El Tribunal Supremo, en su Sentencia 617/2026, de 18 de mayo de 2026 (rec. 8043/2023), ha fijado doctrina sobre la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las escrituras de declaración de obra nueva cuando existe un largo período de tiempo entre la ejecución de la construcción y su documentación notarial.
Antecedentes
El litigio se originó por la declaración de obra nueva de un hotel construido en 1962, cuya escritura pública se otorgó en 2014. La Administración tributaria balear consideró que el coste de ejecución material debía actualizarse mediante coeficientes de actualización monetaria, elevando la base imponible declarada por el contribuyente. Sin embargo, el TEAR y posteriormente el TSJ de Baleares anularon la liquidación, criterio que fue confirmado por el Tribunal Supremo.
Cuestión controvertida
La cuestión de interés casacional consistía en determinar si, para calcular la base imponible del AJD en las escrituras de declaración de obra nueva, procede actualizar monetariamente el coste de ejecución de la obra cuando entre su construcción y el devengo del impuesto han transcurrido varias décadas.
Criterio del Tribunal Supremo
El Alto Tribunal recuerda que el artículo 70 del Reglamento del ITP y AJD establece que la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva está constituida por el “valor real del coste de la obra nueva que se declare”. A partir de esta previsión, concluye que:
- El concepto relevante es exclusivamente el coste real y efectivo de ejecución material de la obra.
- No puede equipararse dicho coste al valor de mercado del inmueble terminado.
- No procede incorporar elementos ajenos al coste de ejecución, tales como plusvalías, expectativas económicas, localización, valor de mercado o actualizaciones monetarias.
- La normativa vigente no contempla la aplicación de coeficientes de actualización, corrección por antigüedad o mecanismos similares.
Asimismo, el Tribunal destaca que la base imponible constituye un elemento esencial del tributo sometido al principio de reserva de ley, por lo que la introducción de mecanismos de actualización requeriría una habilitación normativa expresa.
Doctrina jurisprudencial
La sentencia fija como doctrina que:
En las escrituras de declaración de obra nueva sujetas a AJD, la base imponible está constituida por el valor real del coste de ejecución de la obra declarada, sin que puedan aplicarse coeficientes de actualización monetaria, aunque el devengo del impuesto se produzca muchos años después de la construcción.
Igualmente, precisa que la base imponible permanece vinculada al coste real de ejecución de la obra, con independencia de la fecha en que se formalice la escritura pública y se produzca el devengo del impuesto.
Relevancia práctica
Esta resolución aporta seguridad jurídica en los supuestos de regularización registral de edificaciones antiguas, al impedir que las Administraciones tributarias incrementen la base imponible mediante actualizaciones monetarias del coste histórico de construcción. La doctrina confirma que el AJD grava exclusivamente la documentación notarial de la obra nueva y no el valor actual del inmueble ni la capacidad económica derivada de su eventual revalorización.